SCF Magazine, Retailnet.pl/September 2022
Interview mit: Jacek Wesołowski, Geschäftsführer von Trei Real Estate Poland
Der Immobilienmarkt ist derzeit mit Schwierigkeiten konfrontiert, die ein Abkühlen der Investmenttätigkeit befürchten lassen. Schlagen sich die Veränderungen auch im Bereich Fachmarktzentren nieder?
Noch vor kurzem deutete alles auf einen Neubeginn am Markt hin, denn wir hatten die coronabedingten Veränderungen bewältigt und sahen uns im Stande, endlich durchzustarten. Das erste Halbjahr war dann allerdings vom Krieg in der Ukraine geprägt, was für den gesamten Immobiliensektor nicht einfach war. Anziehende Baukosten und Materialpreise, mangelnde Rohstoffe und Komponenten sowie die Probleme mit Subunternehmen hatten erhebliche Auswirkungen für den Immobilienmarkt. Irgendwann erreichte das Preiswachstum den Punkt, dass sich die Kalkulationen nicht mehr anpassen ließen, um immer noch von einer garantierten Rendite unserer Entwicklungsprojekte ausgehen zu können. Die Kosten waren nicht mehr zu verkraften.
Bedeutet das, Sie haben aufgehört zu bauen?
Nein, wir haben nicht aufgehört. Die bereits früher begonnenen Investments wurden fortgeführt, und nur bei neuen Projekten hat die Marktlage, vor allem die hohen Kosten der Bauunternehmen, zu Verzögerungen geführt. Die Preise kehren jetzt allmählich auf ihr voriges Niveau zurück, so dass wir unsere Investmentvorhaben fortsetzen können. In der ersten Jahreshälfte gelang es uns, die Vendo Parks in Otwock und Skarżysko-Kamienna fertigzustellen und zu 100 Prozent zu vermarkten, und diese wurden im Verlauf des Sommers auch eröffnet. Weitere Projekte sind in Mielec, Zambrów und Krakau im Bau. In nächster Zeit ist der Baustart an Standorten wie Łapy und Gorzów Wielkopolski geplant, wo wir dieses Jahr ein Grundstück erworben haben. Demnächst wollen wir auch mit dem Bau einer unserer größten Entwicklungen beginnen, nämlich dem Vendo Park in Stettin, dessen Eröffnung schon nächstes Jahr erfolgen soll. Dieses Fachmarktzentrum wurde nach der „Power-Center“-Formel entwickelt und wird neben dem üblichen Einzelhandelsangebot auch einen OBI-Baumarkt umfassen, wobei sich die Gesamtfläche des Zentrums auf 24.000 m² beläuft.
Sie benutzten die Vergangenheitsform, als sie über die schwierige Marktlage sprachen: Heißt das, die Lage wird sich bald stabilisieren?
Ich denke schon, dass wir uns in Richtung Stabilisierung bewegen, auch wenn sich der Weg dorthin durchaus beschwerlich gestalten könnte. Wir sollten sogar mit weiteren Veränderungen rechnen. In bestimmten Bereichen hat sich die Situation beruhigt, etwa beim Preis für Stahl, der sich mit fast 10.000 Złoty oder etwa 2.000 Euro pro Tonne mehr als verdoppelt hatte, nun aber auf sein altes Niveau zurückgekehrt ist. Zudem bestanden Sorgen in Bezug auf die Verknappung von Rohstoffen, die neben dem erwähnten Stahl auch Aluminium und Mineralwolle betrafen, aber auch diese Sorgen haben sich mittlerweile zerstreut. Aktuell sehen wir uns mit steigenden Brennstoff- und Strompreisen konfrontiert. Letzteres Problem hat enorme Auswirkungen, nicht nur auf die Abläufe im Bau sondern vor allem auch auf den Betrieb der betreffenden Objekte und ihre Mieter, die ohnehin schon zusätzlichem Druck aufgrund steigender Lohnkosten ausgesetzt sind. Als Eigentümer und Verwalter von Fachmarktzentren sehen wir derzeit weder Möglichkeiten für nennenswerte Mieterhöhungen an unseren Standorten noch Verhandlungsspielraum für Mietminderungen. Um weiterhin solche Liegenschaften entwickeln zu können, sind alternative Lösungen zur Kostensenkung gefragt. Eine davon betrifft Gespräche mit den Mietern zum Thema Innenausbau. Bislang zeichneten wir verantwortlich für den umfassenden Ausbau der Ladengeschäfte, inzwischen aber nehmen immer mehr Mieter selbst diese Investitionen auf sich.
Besteht auf Nutzerseite nach wie vor Interesse an Fachmarktzentren?
Der gesamte Markt hat mittlerweile begriffen, wie groß das Potenzial von Fachmarktzentren ist. Durch die vielen im Einzelhandel verhängten Lockdowns und den monatelangen Wechsel ins Home-Office hat das Leben der Menschen einen eher lokalen Schwerpunkt bekommen, und somit wird auch näher am Wohnort eingekauft. Das Interesse an Nahversorgern und Fachmarktzentren gleich um die Ecke ist daher groß – und zwar sowohl unter Kunden als auch unter Einzelhändlern. Die in den Vendo Parks ansässigen Marken sind sehr an weiteren Standorten interessiert. Bestes Beispiel dafür ist der Umstand, dass die Vendo Parks in Otwock und Skarżysko-Kamienna schon vor der Eröffnung voll belegt waren. Das Interesse war derart stark, dass wir im letzteren Fall sogar über eine Erweiterung nachdenken. Außerdem befinden wir uns in Verhandlungen mit neuen Marken, die gerne in Fachmarktzentren vertreten wären, darunter eine Drogeriemarktkette, die gerade ihren Markteintritt in Polen vollzieht. Darüber hinaus gehen wir zunehmend dazu über, das Angebot der Vendo Park durch Baumärkte zu ergänzen, deren Betreiber zum Teil eigene Konzepte für Fachmarktzentren entwickeln, so zum Beispiel Castorama. Es handelt sich dabei im kleinere Heimwerker- und Baumarktformate von etwa 2.000-3.000 m² Fläche.
Steht der polnische Markt vor gravierenden Veränderungen, was die Entwicklung von Fachmarktzentren betrifft?
Ja und Nein. Wir legen bei der Entwicklung solcher Objekte großen Wert auf Lage. Das heißt konkret, wir konzentrieren uns auf Standorte in kleineren Städten. Unsere Projekte haben sich im Verlauf unserer neunjährigen Entwicklungstätigkeit in Polen stetig verbessert und die Erfahrung von mittlerweile dreißig Fachmarktzentren ist auch in die Entwicklung der Vendo-Park-Kette eingeflossen. Früher konzentrierte sich die Nachfrage vor allem auf kleinere Liegenschaften mit überschaubaren Flächen und ganz bestimmten Mietern. Inzwischen aber verwandeln sich Fachmarktzentren mehr und mehr in eine Art regionaler Shopping-Center. Wir selbst werten unser Fachmarktangebot mit Gastronomie, Baumärkten aber auch mit Paketstationen und Bankautomaten weiter auf.
Der zweite Aspekt, den wir verfolgen werden, umfasst die Anforderungen des nachhaltigen Bauens und den Umgang mit Umweltproblemen. Trei setzt bei den eigenen Projekten auf die Entwicklung und Umsetzung von ESG-Strategien und umweltfreundlichen Lösungen. Hinzu kommt, dass Fachmarktzentren zu attraktiven Anlageobjekten geworden sind, an denen auch ausländische Fonds allmählich Interesse finden, und es ist zunehmend üblich, die in Entwicklung befindlichen Projekt unter langfristigen Gesichtspunkten zu planen. Schon jetzt ist klar, dass Objekte, welche die einschlägigen Umweltnormen nicht erfüllen, bald keine erstklassigen Vermögenswerte mehr darstellen werden. Die Green-Building-Zertifizierung von Fachmarktzentren ist längst nicht mehr nur Unterscheidungsmerkmal sondern eine Notwendigkeit. Auch wir gehen aktuell dazu über, Vendo Parks nach der BREEAM-Methode zertifizieren zu lassen. Nach Möglichkeit setzen wir ferner auf erneuerbare Energiequellen, wie beispielsweise beim Vendo Park in Skarżysko-Kamienna, der seinen Strom aus Photovoltaikanlagen bezieht.